ĐẤT CHƯA CÓ SỔ: 10 Điều quan trọng trong thương vụ đầu tư mạo hiểm

ĐẤT CHƯA CÓ SỔ: 10 Điều quan trọng trong thương vụ đầu tư mạo hiểm

Có rất nhiều câu chuyện đầu tư bất động sản mà chưa có sổ vẫn được giao dịch trên thị trường hàng ngày. Thường thì nhà đầu tư nghĩ rằng đã đi đầu tư bất động sản thì phải có sổ đỏ, sổ hồng mới an toàn.

Tuy nhiên, vẫn có nhiều nhà đầu tư xuống tiền mua những căn hộ/ mảnh đất chưa có sổ. Có người thì sau một thời gian đi làm được sổ. Bên cạnh đó, có khá nhiều người rơi vào cảnh “dở khóc dở cười” khi mãi vẫn chưa làm được sổ, thậm chí, còn không thể làm được sổ với nhiều lý do khác nhau.

Bài viết hôm nay, Vân sẽ phân tích tới quý nhà đầu tư rõ ràng về những bất cập khi đầu tư vào bất động sản chưa có sổ. Vân mời quý vị cùng xem nhé:

• 

1. Khó xác minh nguồn gốc đất:

Sổ đỏ còn là căn cứ quan trọng để người mua kiểm tra các thông tin liên quan đến mảnh đất định mua như: Loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng… Ví dụ muốn mua đất để xây nhà ở thì phải chọn đúng đất thổ cư; các thông tin như đất có đang vướng quy hoạch, lộ giới hay không cũng đều được thể hiện trên sổ đỏ để người mua nắm được.

Nếu chưa có sổ đỏ đồng nghĩa với việc mảnh đất bạn mua không được xác minh nguồn gốc rõ ràng. Rất có khả năng, quý vị sẽ gặp phải mảnh đất có nguồn gốc bất hợp pháp, đất lấn chiếm, vướng tranh chấp, dính quy hoạch, thậm chí đã có quyết định thu hồi. 

2. Khó được cấp phép xây dựng:

Trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở phải có “bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó để xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở trên đó. 

Qúy vị có thể thay thế bằng giấy tờ như sau: Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận…

3. Khó thực hiện được các thủ tục pháp lý liên quan:

Qúy vị sẽ gặp trở ngại và khó thực hiện các thủ tục pháp lý khác liên quan đến nhà đất như làm sổ hộ khẩu trên chính mảnh đất đã mua. Việc không có sổ hộ khẩu còn kéo theo những rắc rối khác trong quá trình xin việc làm hay đăng ký nhập học cho con cái… Nếu quý vị muốn vay thế chấp ngân hàng thì bắt buộc phải có đủ những điều kiện như sau:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

– Đất không có tranh chấp

– Đất trong thời hạn sử dụng

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

4. Khó thanh khoản được:

Sẽ rất khó thanh khoản nếu bất động sản chưa có sổ. Qúy vị có thể mua đi bán lại với người quen hoặc qua mối quan hệ nếu họ chấp nhận được. Còn với thị trường chung thì việc thanh khoản sẽ rất lâu, vì đa số người dân đi mua bất động sản bao giờ cũng hỏi sổ đỏ đầu tiên. Có thể quý vị sẽ phải bán với mức giá rẻ hơn 20%-30% so với thị trường, hoặc sẽ phải để lâu hơn ngoài 2-3 năm mới có thể thanh khoản được.

5. Không được công chứng hợp đồng:

Luật Đất đai quy định khi chuyển nhượng đất, tài sản gắn liền với đất các bên phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên, đất không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc không có giấy tờ, tài liệu làm căn cứ cho công chứng viên thực hiện thủ tục công chứng. Hợp đồng khi đó không có giá trị pháp lý và nếu sau này có xảy ra tranh chấp, người mua không có căn cứ để bảo vệ quyền lợi cho mình. 

6. Không được bồi thường khi bị thu hồi đất:

Theo Khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai, người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nếu đáp ứng đủ 2 điều kiện:

– Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

– Có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để được được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp

Căn cứ quy định trên, chỉ trừ khi đất đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp thì mới được bồi thường khi bị thu hồi. Tuy nhiên, việc chứng minh đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp cũng là một quá trình tốn nhiều công sức, thời gian. Người sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ liên quan và chờ đợi cơ quan có thẩm quyền xác minh hồ sơ, cấp sổ đỏ cho mảnh đất nếu hồ sơ đủ điều kiện. 

• 

7. Khó trong việc xin cấp sổ cho người mua:

Qúy vị sẽ gặp khó khăn trong việc đi xin cấp sổ, vì nếu quý vị mua bất động sản từ người chủ cũ mà chưa có sổ, thì khi đi xin cấp sổ, quý vị vẫn phải nhờ chủ cũ đi cùng hỗ trợ trong việc cấp sổ. Hoặc quý vị nhờ chủ cũ làm giấy ủy quyền định đoạt sang cho quý vị thì may ra lúc đó mới làm được. Hoặc nếu chẳng may người chủ cũ không còn nữa, hoặc không thể tìm thấy họ thì quý vị gần như rất khó để được xác nhận quyền sử dụng bất động sản đó.

8. Khó trong việc chuyển mục đích sử dụng:

Qúy vị sẽ không thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất khác thành đất ở bởi không phù hợp với quy hoạch. Nếu là đất nông nghiệp mua bán để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp thì không quá ảnh hưởng nhiều, còn đối với đất nông nghiệp mua với mục đích để chuyển đổi thành đất ở thì cần đặc biệt chú ý đến vấn đề này.

9. Khó xác minh nguồn gốc đất: 

Do đất chưa có sổ đỏ nên việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng viết tay nên không đảm bảo giá trị về pháp lý, dễ bị tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu. Đất không có sổ đỏ nên rất khó xác minh được nguồn gốc đất, tiềm ẩn nhiều rủi ro như đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Vì thế, người mua có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

10. Không được tự ý chuyển quyền sử dụng cho người khác:

Nếu tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện sẽ bị xử lý. Phạt tiền từ 3 – 5 triệu đồng đối với hành vi tự ý chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn. Và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Qúy vị nên làm hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán, bồi thường khi không thực hiện cam kết. Bên cạnh đó, bạn nên làm thêm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt để khi thửa đất có đủ điều kiện cấp sổ bạn có thể tự mình đứng ra chủ động thực hiện thủ tục.

Qúy vị cần tìm hiểu thông tin nguồn gốc mảnh đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không?

Qúy vị có thể xác minh những thông tin này qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có đất. Nếu mảnh đất có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao.

Qúy vị cần kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ hoặc chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng. Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có).

Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.

Trên đây là 10 điều quan trọng trong việc mua bán, giao dịch bất động sản chưa có sổ đỏ, sổ hồng mà quý vị cần nắm rõ.

Vân mong rằng quý vị sẽ tích lũy thêm kinh nghiệm cho mình để sở hữu những tài sản bất động sản tiềm năng hơn.

Vân chúc quý vị may mắn và thành công nhé.

Để cập nhật những tin mới nhất về Đầu tư bất động sản, Vân mời quý vị hãy đăng ký Blogs Thanhvan.com/  Thanhvan.vn/ Thanhvanbatdongsan.com  nhé.

Trân trọng.