Mua bán giao dịch đất đai thì mấu chốt quan trọng nhất đó chính là SỎ ĐỎ & SỔ HỒNG. Có rất nhiều sự việc phát sinh xảy ra trong quá trình làm thủ tục sang tên chuyển nhượng từ người bán sang người mua, có sự việc giải quyết được, có sự việc kéo dài đến hàng năm. Vậy làm cách nào để nắm rõ những điều luật mới liên quan đến sổ đỏ, sau đây là 2 trường hợp rất hay gặp trên thị trường bất động sản, Vân mời quý vị cùng đọc nhé:

1. Chưa sang tên Sổ đỏ có được bán nhà đất cho người khác được không ?

Thường khi mua bán giao dịch đất đai đều phải thực hiện theo đúng thủ tục pháp lý, sang tên công chứng có dấu đỏ từ cơ quan chức năng của nhà nước.

Theo như khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định rằng:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.

Từ ngày 01/7/2014 đến nay, nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác mà đất đó có được do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho thì phải hoàn tất thủ tục sang tên và chỉ khi nào đứng Giấy chứng nhận đứng tên mình mới được chuyển nhượng cho người khác.

Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì đất có phải có Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận đó phải đứng tên mình. Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp chưa sang tên/không cần sang tên nhưng được chuyển nhượng dù Giấy chứng nhận đó đứng tên người khác, cụ thể:

Trường hợp 1: Nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”.

Khi thế chấp quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đất và tài sản khác gắn liền với đất – thường là nhà ở) thì bên thế chấp sẽ giao Giấy chứng nhận cho bên nhận thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận về việc đó.

* Bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp

Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp sau:

– Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

– Bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

– Trường hợp khác do các bên đã thỏa thuận hoặc luật có quy định.

* Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thế chấp và bên nhận thế chấp có quyền thỏa thuận một trong những phương thức xử lý tài sản thế chấp sau:

– Bán đấu giá quyền sử dụng đất;

– Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

– Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp;

– Phương thức khác.

Trường hợp các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp theo quy định trên thì tài sản sẽ được bán đấu giá.

Lưu ý: Cá nhân có quyền nhận thế chấp nếu đáp ứng đủ điều kiện.

Trường hợp 2: Toàn bộ người nhận thừa kế là người nước ngoài

Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế”

Tất cả người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không được đứng tên Giấy chứng nhận nhưng có quyền chuyển nhượng, tặng cho.

Nên khi chuyển nhượng, tặng cho trong trường hợp này thì Giấy chứng nhận đó vẫn đứng tên người để lại thừa kế chứ không đứng tên mình.

2.  Cách kiểm tra sổ đỏ, sổ hồng đã xóa thế chấp như thế nào ?

Những thay đổi về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ nộp thuế, tài sản bị đem thế chấp hay đã xóa thế chấp ngân hàng đều được thể hiện trên sổ đỏ, sổ hồng và trang bổ sung kèm theo.

Để kiểm tra việc đất mình mua do ai sở hữu, đã nộp thuế hay chưa, nhà đất có bị đem đi thế chấp ngân hàng hay không, người mua có thể kiểm tra trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).

Kiểm tra nghĩa vụ nộp thuế

Nếu sổ đỏ hoặc sổ hồng chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế thì tại mục IV trên sổ hồng và mục VI trên sổ đỏ về “Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận” sẽ có nội dung việc chưa nộp thuế chuyển quyền và lệ phí trước bạ nhà, đất.

Kiểm tra thế chấp

Ngoài kiểm tra thế chấp tại các mục ở trên, nếu tại trang 4 của sổ đỏ, sổ hồng có ghi dòng chữ “ Kèm theo giấy chứng nhận này có trang bổ sung: 01”, tức có thêm một trang bổ sung kèm theo giấy chứng nhận này để thể hiện biến động, cập nhật về nhà, đất có bị thế chấp hoặc xóa thế chấp trong quá trình được cấp sổ.

Tất cả thông tin bị thế chấp đều được thể hiện ở trên sổ đỏ, sổ hồng. Nên khi mua nhà, người mua cần yêu cầu chủ nhà xuất trình sổ đỏ, sổ hồng kèm theo trang bổ sung đó để xem nội dung là gì.

Những tài sản đã được giải chấp hoặc xóa thế chấp mới có thể giao dịch mua bán.

Tốt nhất quý vị nên đem sổ này đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương nơi sổ được cấp để kiểm tra các vấn đề về pháp lý trước khi giao dịch.

Trên đây là những giải thích điều luật áp dụng khi xảy ra 2 trường hợp “Mua bán khi chưa sang tên sổ đỏ” và “Cách kiểm tra sổ bị thế chấp ngân hang”.

Vân mong rằng quý vị sẽ có thêm kinh nghiệm cho mình và lựa chọn những quỹ đất phù hợp giá trị nhé.

Chúc quý vị thành công !